फ्लैट खरीदना आपके लिए सबसे महत्वपूर्ण विकल्पों में से एक है। कुछ व्यक्तियों के लिए, यह उनके जीवन में एक महत्वपूर्ण उपलब्धि का प्रतीक है। एक फ्लैट प्राप्त करने की यात्रा स्वाभाविक रूप से उत्साह और भावना से भरी होती है। फिर भी, यह देखते हुए कि आप अपनी अच्छी-खासी कमाई को इस venture में लगा रहे हैं, यह जरूरी है कि घबराएं नहीं। बल्कि, विवेक और चिंतन के साथ इस पर विचार करें, यह सुनिश्चित करते हुए कि भविष्य में किसी भी पछतावे से बचने के लिए आपके निर्णय सही और दूरदर्शितापूर्ण हों।
" Real estate हानि या चोरी के प्रति अप्रभावित रहता है, दूर ले जाने की संभावना से मुक्त रहता है। जब व्यावहारिक विवेक के साथ अधिग्रहण किया जाता है, पूरी तरह से भुगतान किया जाता है, और परिश्रमपूर्वक देखरेख की जाती है, तो यह विश्व स्तर पर सबसे सुरक्षित निवेशों में से एक के रूप में खड़ा होता है।"- फ़्रैंकलिन डी. रूज़वेल्ट, अमेरिकी राष्ट्रपति
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फ्लैट खरीदने से पहले याद रखने योग्य महत्वपूर्ण बातें
एक नए फ्लैट या घर का चयन करते समय, स्थान, possession date और कीमत से परे कई महत्वपूर्ण कारकों पर विचार किया जाना चाहिए। इनमें शामिल हैं:
1. संपत्ति की कीमत:
घर या फ्लैट चुनने की प्रक्रिया शुरू करने में एक स्पष्ट बजट स्थापित करना शामिल है। एक परिभाषित बजट होने से विकल्पों को सीमित करने का कार्य सरल हो जाता है, क्योंकि यह आपकी preferences के लिए एक रूपरेखा प्रदान करता है। किसी builder's के quotation की निष्पक्षता का पता लगाने के लिए, विभिन्न builder द्वारा प्रस्तावित पड़ोसी संपत्तियों की कीमत के साथ संपत्ति की कीमत की तुलना करना उचित है। आपके इच्छित क्षेत्र में तुलनात्मक संपत्ति की जानकारी प्राप्त करने के लिए कई रास्ते मौजूद हैं। Online portal listings, local brokers और समाचार पत्र विज्ञापन सभी ऐसी अंतर्दृष्टि के लिए मूल्यवान स्रोत के रूप में काम करते हैं।:
2. फ्लैट का Carpet क्षेत्र:
आमतौर पर, किसी संपत्ति का क्षेत्र, जैसा कि कहा गया है, सुपर built-up क्षेत्र को शामिल करता है, जिसमें shafts, लिफ्ट स्थान, सीढ़ियां और दीवार की मोटाई जैसे विभिन्न तत्व शामिल होते हैं। इसके विपरीत, carpet area फ्लैट की दीवारों के भीतर सीमित वास्तविक स्थान का प्रतिनिधित्व करता है। यह क्षेत्र निर्मित क्षेत्र से लगभग 30 प्रतिशत छोटा हो सकता है - संपत्ति की लागत निर्धारित करने के लिए उपयोग किया जाने वाला माप। कभी-कभी, जब एक मंजिल दो मालिकों द्वारा साझा की जाती है, तो सांप्रदायिक स्थानों से जुड़े खर्चों को इन पक्षों के बीच विभाजित किया जाता है।
3. भूमि रिकॉर्ड:
आपके फ्लैट की नींव उस भूमि पर आधारित है जिस पर वह कब्जा करता है, इसलिए मिट्टी की गुणवत्ता और भूमि स्थलाकृति की गहन जांच आवश्यक है। यह जरूरी है कि भूमि किसी भी लंबित बकाया से मुक्त हो और उसका वैध registration हो। घर खरीदने पर विचार करते समय स्वामित्व विलेख की सावधानीपूर्वक जांच महत्वपूर्ण है। यह कानूनी दस्तावेज़ संपत्ति के अधिकारों, स्वामित्व और जिम्मेदारियों के बारे में व्यापक जानकारी प्रदान करता है!
4. संपत्ति की कानूनी जांच:
Verify करें कि संपत्ति निर्दिष्ट भूखंड पर इसके निर्माण के लिए उचित कानूनी प्राधिकरण रखती है। Developer के पास क्षेत्र विकास प्राधिकरण, जल आपूर्ति और सीवेज बोर्ड, बिजली बोर्ड और नगर निगम जैसी development authorities से आवश्यक अनुमोदन और अनापत्ति प्रमाण पत्र (NOCs) होना चाहिए। गृह ऋण लेने की स्थिति में, संबंधित बैंक ऋण देने से पहले आपकी संपत्ति के दस्तावेजों को सख्ती से प्रमाणित करेगा।
5. अपार्टमेंट का कब्ज़ा:
फ्लैट कब्जे में देरी की प्रचलित घटना अक्सर commercial और residential दोनों परियोजनाओं की समयसीमा में असफलताओं से उत्पन्न होती है। एक खरीदार के रूप में, possession के schedule का एक अच्छी तरह से परिभाषित प्रक्षेपण होना महत्वपूर्ण है। जबकि developers आमतौर पर छह महीने की छूट अवधि का अनुरोध करते हैं, यह जरूरी है कि ऐसे विस्तारों के साथ एक ठोस तर्क भी दिया जाए।
6. वित्तपोषण बैंक:
Specific builders को वित्तपोषण देने के इच्छुक बैंकों से परिचित होना आवश्यक है। कुछ बैंक प्रतिकूल प्रतिष्ठा वाले developers को ऋण प्रदान करने से बच सकते हैं। इसलिए, उन बैंकों से पूछताछ करना अत्यंत महत्वपूर्ण है जो उस विशेष परियोजना के वित्तपोषण के लिए ग्रहणशील हैं जिसमें आप निवेश करना चाहते हैं।
7. बिल्डर-क्रेता समझौता:
पसंदीदा फ्लैट या घर चुनने पर, एक token राशि प्रदान करके इसे सुरक्षित करने की प्रथा है। बदले में, आपको एक आवंटन पत्र प्राप्त होता है। इसके बाद, शेष भुगतान को संबोधित करते हुए खरीदार, बैंक और बिल्डर को शामिल करते हुए एक tripartite agreement को औपचारिक रूप दिया जाता है। इस समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले, इसकी सामग्री को सावधानीपूर्वक पढ़ना और समझना महत्वपूर्ण है।
8. फ्लैट का स्थान:
याद रखें, उस क्षेत्र का पूरी तरह से पता लगाना महत्वपूर्ण है जहां आप जल्द ही अपना घर बुलाएंगे। उपलब्ध सुविधाओं, physical infrastructure और आवश्यक स्थानों तक पहुंच का मूल्यांकन करना महत्वपूर्ण है। ये तत्व चुने गए निवास के भीतर एक शांत जीवन अनुभव में योगदान करते हैं। इसके अतिरिक्त, यह आवश्यक है कि flat एक सुरक्षित और संरक्षित वातावरण में स्थित हो, जिससे भीतर रहने वाले परिवारों को सुरक्षा की भावना मिले।
9. छिपे हुए और अतिरिक्त शुल्क:
Penalty clauses को समझने पर विशेष ध्यान देने के साथ, दस्तावेज़ों के सभी खंडों की सावधानीपूर्वक समीक्षा करना अनिवार्य है। इन धाराओं के implications को समझना महत्वपूर्ण है। उदाहरण के लिए, यदि flat का कब्ज़ा निर्धारित छूट अवधि से अधिक हो जाता है, तो builder मासिक जुर्माना देने के लिए बाध्य हो सकता है। इसके अलावा, जीएसटी, स्टाम्प ड्यूटी, होम लोन प्रोसेसिंग फीस, पंजीकरण शुल्क और किसी भी अन्य लागू खर्च सहित संभावित पूरक लागतों पर विचार करें।
10. RERA स्वीकृत परियोजनाएं:
Contemporary real estate क्षेत्र में महत्वपूर्ण परिवर्तन और विकास हुआ है। वर्तमान में, यह उस युग की तुलना में काफी सुरक्षित परिदृश्य के रूप में खड़ा है जब आपके माता-पिता ने अपनी प्रारंभिक संपत्ति खरीदी थी। उद्योग ने उच्च transparency, विनियमन, दक्षता और संगठन की ओर परिवर्तन किया है, जिसका मुख्य कारण RERA (रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण) का कार्यान्वयन है।
11. बिक्री-खरीद(sale-purchase agreement) समझौता प्राप्त करें:
अपना नया फ्लैट आरक्षित करने पर, contractor से sale-purchase agreement का अनुरोध करना अनिवार्य है। यह महत्वपूर्ण दस्तावेज़ flat के संभावित मालिक के रूप में आपकी स्थिति स्थापित करता है, साथ ही flat पारस्परिक रूप से सहमत समय सीमा के भीतर संपत्ति वितरित करने की ज़िम्मेदारी लेता है। फिर भी, अतिरिक्त आश्वासन के लिए, आपके हितों की सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए कानूनी परामर्श लेने की अनुशंसा की जाती है।
संपत्ति दस्तावेज़ चेकलिस्ट
विक्रय विलेख(Sales Deed)
निस्संदेह, संपत्ति प्राप्त करते समय यह दस्तावेज़ सर्वोपरि महत्व रखता है। यह विक्रेता से खरीदार को स्वामित्व के हस्तांतरण का प्रतीक है, जो संपत्ति के स्वामित्व में बदलाव को स्पष्ट रूप से चित्रित करता है। इस प्रक्रिया को अंतिम रूप देने पर, आपको संपत्ति का कानूनी स्वामित्व प्राप्त हो जाता है। यह महत्वपूर्ण दस्तावेज़ registrar के साथ विधिवत पंजीकृत है, जो गृह ऋण प्राप्त करने और संभावित resale endeavors को सुविधाजनक बनाने के लिए एक मूल्यवान संपत्ति के रूप में कार्य करता है। परिणामस्वरूप, इस दस्तावेज़ को लगन से सुरक्षित रखना अत्यावश्यक है।
आवंटन पत्र(Allotment Letter)
Builder होम लोन आवेदन प्रक्रिया के दौरान खरीदार को यह पत्र जारी करता है। इस पत्र में, खरीदार के प्रारंभिक down payment से संबंधित विवरण उल्लिखित हैं। यह दस्तावेज़ यह आश्वासन देता है कि खरीदार द्वारा मांगी गई ऋण राशि उचित है और अग्रिम भुगतान के अनुरूप है।
खाता प्रमाणपत्र
यह प्रमाणपत्र conclusive evidence के रूप में कार्य करता है कि संपत्ति का निर्माण अनुमोदित योजना का पालन करता है और municipal records में विधिवत दर्ज किया गया है। इसे " extract " के रूप में भी संदर्भित किया जाता है, यह संपत्ति दस्तावेज़ गृह ऋण के लिए आवेदन करते समय आवश्यक है और पंजीकरण प्रक्रिया के दौरान भी आवश्यक है।
कब्ज़ा(Possession) पत्र
खरीदार को कब्ज़ा पत्र की एक प्रति की आवश्यकता होती है, जो पुष्टि के रूप में कार्य करती है कि संपत्ति सौंप दी गई है।
अनापत्ति प्रमाण पत्र
संपत्ति अधिग्रहण प्रक्रिया के दौरान कई NOC certificates आवश्यक हैं, जिसमें बिजली आपूर्ति, जल आपूर्ति और विभिन्न सरकारी प्राधिकरणों के लिए अनुमोदन शामिल हैं।
सामान्य वकालतनामा(Power of Attorney)
खरीदार अपने संपत्ति मामलों के लिए एक legal representative नामित करता है, जो उन्हें संपत्ति से संबंधित सभी मामलों के लिए उनकी ओर से कार्य करने के लिए अधिकृत करता है। खरीदार इस प्रतिनिधि को जनरल Power of Attorney प्रदान करता है।
सुधार (Rectification )विलेख
स्थिति की मांग के अनुसार, मुख्य खंड में परिवर्तन की सुविधा के लिए यह संपत्ति दस्तावेज़ आवश्यक है। इसे वैकल्पिक रूप से एक पूरक समझौते के रूप में जाना जाता है।
सामान्य प्रश्नोत्तर
क्या मुझे PoA की जांच करनी चाहिए?
PoA के रूप में संक्षिप्त, Power of Attorney एक कानूनी साधन है जो वास्तविक मालिक के बदले किसी और को कानूनी मालिक के रूप में कार्य करने की क्षमता प्रदान करता है। संपत्ति प्राप्त करते समय, Power of Attorney धारक में निहित अधिकार की सीमा को स्थापित करने के लिए इन दस्तावेजों की जांच करना अनिवार्य है।
क्या बैंक खरीदार की ओर से उचित परिश्रम करते हैं?
गृह ऋण process की प्रत्याशा के लिए बैंक में अपने दस्तावेज़ जमा करने की प्रक्रिया में एक संभावित गृह खरीदार के रूप में, यह पहचानना महत्वपूर्ण है कि बैंक अपना उचित परिश्रम करेगा। फिर भी, यह सलाह दी जाती है कि केवल बैंक के प्रयासों पर निर्भर न रहें। Indian courts में सालाना दर्ज होने वाले संपत्ति से संबंधित मामलों की उल्लेखनीय मात्रा एक अनुस्मारक के रूप में कार्य करती है कि संपूर्ण घर खरीदने की प्रक्रिया के दौरान सतर्कता बनाए रखी जानी चाहिए।
